Casal compra terreno em condomínio fechado por R$ 220 mil e descobre, ao iniciar a construção da casa, que parte da área utilizada como jardim pelo vizinho pertence ao próprio lote; uma medição topográfica transforma a boa convivência em disputa

Comprar um lote em condomínio fechado e só conferir as divisas quando a obra começa é um hábito comum. É justamente nessa hora que surgem as surpresas. Quando o topógrafo crava os marcos e mostra que o gramado, os canteiros ou a cerca viva do vizinho avançam sobre o terreno recém-comprado, a boa relação entre moradores costuma balançar. Para quem pagou R$ 220 mil pelo lote, a dúvida é direta: a área é minha, ou o tempo de uso deu algum direito a quem mora ao lado?

Jardim do vizinho dentro do seu lote pertence a quem?

A área pertence a quem aparece como dono no registro. Vale a descrição da matrícula do imóvel, arquivada no Cartório de Registro de Imóveis, com medidas, confrontações e área do lote. Pelo artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário pode usar o bem e reavê-lo de quem o possua injustamente. Um jardim plantado na faixa errada não muda essa descrição.

Quanto ao tempo de uso, ele entra em outra regra, a usucapião, que vale também dentro de um condomínio fechado. O artigo 1.238 do Código Civil exige 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, ou 10 anos com moradia ou obras produtivas no local. O artigo 1.242 prevê 10 anos com justo título e boa-fé. E o artigo 1.208 estabelece que atos de mera permissão ou tolerância não geram posse.

A medição topográfica confronta o terreno com a matrícula

O levantamento feito por topógrafo ou engenheiro agrimensor compara o que está no chão com o que está no papel. A medição topográfica localiza os marcos, mede frente, fundos e laterais e cruza o resultado com a matrícula e a planta aprovada do empreendimento. É ela que mostra quantos metros do jardim vizinho estão, de fato, dentro do outro lote.

Em condomínio de lotes, a regra tem uma camada a mais. O artigo 1.358-A do Código Civil admite lotes de propriedade exclusiva ao lado de áreas comuns, com fração ideal definida na instituição. Por isso, confira também a convenção e o projeto do loteamento, já que cercas vivas, muros e calçadas podem seguir regras próprias do condomínio fechado.

Divergências assim aparecem em muros e cercas erguidos antes de qualquer medição, e não só em jardins. O caso de um proprietário que só notou o avanço do vizinho ao tentar vender o imóvel mostra outro desdobramento do mesmo problema.

Como resolver a divisa no cartório antes de ir à Justiça?

O primeiro caminho é administrativo, no próprio Cartório de Registro de Imóveis. O artigo 213 da Lei de Registros Públicos permite pedir a retificação quando a medida do perímetro precisa ser inserida ou alterada. O pedido leva planta e memorial descritivo de profissional habilitado, com prova de responsabilidade técnica e anuência dos confrontantes. Se o vizinho não assinar, o oficial o notifica para se manifestar em 15 dias.

Havendo impugnação fundamentada e nenhum acordo, o registrador envia o caso ao juiz, e a disputa sobre propriedade segue para as vias ordinárias. Ali entra a ação demarcatória, ligada ao artigo 1.297 do Código Civil, que permite exigir do confinante a demarcação e a renovação de marcos. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa ação resolve a diferença entre os marcos reais e o registro imobiliário.

Quais cuidados evitam que a disputa de divisa se agrave?

O primeiro cuidado é não arrancar plantas nem derrubar canteiros por conta própria. Quem usa a faixa pode alegar posse e procurar a Justiça. O artigo 1.210 do Código Civil só admite defesa pela própria força quando feita logo e sem passar do indispensável. Uma obra iniciada sobre área contestada também pode acabar parada por ordem judicial.

Documentar tudo é o passo seguinte: laudo da medição, certidão atualizada da matrícula, fotos e mensagens. Com isso em mãos, proponha uma conversa mediada pelo síndico ou pela administração do condomínio fechado e, sem acordo, envie notificação formal. Um advogado de direito imobiliário ou a Defensoria Pública pode avaliar prazos, provas e o procedimento mais adequado.

Voltando ao lote de R$ 220 mil: a medição topográfica não criou o problema, só revelou o que a matrícula já dizia. Resolver a divisa antes de subir as paredes custa menos do que discutir um muro pronto e preserva a chance de seguir como bons vizinhos. Se você está nessa situação, comece pela certidão do lote e por uma conversa franca com quem mora ao lado.

Conflitos de vizinhança também surgem depois que a casa fica pronta. Um muro alto na divisa, por exemplo, pode tirar a luz natural de quem mora ao lado.