Noventa dias é o prazo máximo que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) admite para a locação por temporada, modalidade comum nas casas de praia durante o verão. O proprietário que retoma o imóvel quatro meses depois e encontra móveis trocados, paredes alteradas e uma obra feita sem aval tem caminhos claros na lei. Eles passam pela vistoria, pelo contrato, pela caução e pela cobrança dos danos ao imóvel.
O inquilino de temporada pode mudar móveis e paredes da casa?
Não sem o consentimento prévio e por escrito do dono. O artigo 23 da Lei do Inquilinato obriga o locatário a usar o imóvel com o cuidado de quem trata um bem próprio. O mesmo artigo proíbe alterar a forma interna ou externa da casa sem essa autorização, regra que também vale para a locação por temporada.
O inquilino ainda precisa devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste do uso normal. Paredes derrubadas, cômodos ampliados ou móveis substituídos não entram nesse desgaste. A lei também exige que ele repare de imediato os estragos causados por ele mesmo, pela família ou pelos visitantes.
Quatro meses ultrapassam o limite da locação por temporada
Pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato, o aluguel de temporada serve como residência temporária para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras, por até 90 dias. Se o inquilino fica mais de 30 dias depois do fim do contrato sem oposição do dono, o artigo 50 presume a locação prorrogada por prazo indeterminado.
Essa virada muda o jogo. O aluguel antecipado deixa de ser exigível, e a retomada só pode acontecer depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do artigo 47. Por isso, o dono deve se opor por escrito assim que o prazo vencer. Mudanças feitas sem autorização são infração contratual e, pelo artigo 9º, permitem desfazer a locação.
Vistoria de entrada e lista de móveis viram a principal prova
Sem registro do estado anterior, fica difícil cobrar qualquer reparo. Quando a casa é alugada mobiliada, o parágrafo único do artigo 48 exige que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado de cada um. Já o artigo 22 obriga o locador, a pedido do inquilino, a entregar uma descrição minuciosa do imóvel, com os defeitos existentes.
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Fotos datadas, vídeos e um laudo de vistoria assinado pelas duas partes completam esse retrato, porque permitem comparar a entrada com a saída. A vistoria também separa o desgaste natural da alteração indevida, assunto que aparece em outro caso de reforma feita sem autorização.
Caução cobre parte dos danos ao imóvel, mas tem limite legal
Na temporada, o artigo 49 permite ao dono receber os aluguéis de uma vez e adiantados. Ele também pode exigir uma das garantias do artigo 37: caução, fiança, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato só pode trazer uma dessas modalidades, sob pena de nulidade.
Pelo artigo 38, a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e fica depositada em caderneta de poupança. Se os danos ao imóvel custarem mais que isso, o proprietário pode cobrar a diferença do inquilino, por acordo ou na Justiça. A garantia reduz o prejuízo, mas dificilmente paga uma obra inteira.
Notificação, laudo e ação judicial organizam a cobrança
O primeiro passo é registrar tudo antes de mexer em qualquer coisa: fotos, vídeos e, se possível, um laudo técnico de engenheiro ou arquiteto. Em seguida, uma notificação por escrito ao inquilino descreve as mudanças, cobra o reparo e fixa um prazo para resposta.
Sem acordo, o caminho é a ação de reparação de danos ou a ação de despejo, conforme o caso. Antes de procurar a Justiça, convém reunir estes documentos:
- contrato de locação por temporada e eventuais aditivos;
- laudo de vistoria de entrada, com a lista de móveis e utensílios;
- fotos e vídeos do estado atual da casa;
- orçamentos de reparo e comprovante do depósito da caução;
- mensagens e notificações trocadas com o inquilino.
A obra irregular merece atenção à parte, porque construções costumam depender de licença da prefeitura, conforme as regras de cada município. Consulte o órgão local antes de demolir ou regularizar, e não troque fechaduras nem retire pertences do inquilino por conta própria. Se a sua casa de praia voltou assim, converse com um advogado ou com a Defensoria Pública antes de agir.
As garantias do aluguel também pesam para quem assina o contrato junto com o inquilino. Outro caso mostra até onde vai a responsabilidade do fiador.
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