Mariana Alves decidiu trocar o vidro transparente da varanda por um modelo fumê para reduzir calor e luminosidade dentro do apartamento. Mesmo com o fechamento instalado na área de sua unidade, o condomínio entendeu que houve alteração visual da fachada e aplicou uma multa.
Estar dentro da unidade não afasta automaticamente a regra da fachada
O ponto central não é apenas saber se o vidro está fisicamente dentro da varanda, mas verificar se a mudança interfere na aparência externa do edifício. O artigo 1.336, inciso III, do Código Civil estabelece como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas.
Por isso, substituir vidros transparentes por peças fumê pode gerar discussão quando o novo material passa a produzir uma tonalidade diferente vista do lado de fora. O fato de Mariana ter buscado conforto térmico e menor entrada de luz pode explicar a finalidade da obra, mas não elimina, por si só, a necessidade de observar o padrão arquitetônico do condomínio.
O STJ já considerou irrelevante uma alteração ser pouco visível
Em outro tipo de conflito, envolvendo mudança da cor de esquadrias, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a fachada não corresponde somente àquilo que pode ser visto facilmente a partir da rua. No REsp 1.483.733, o tribunal determinou a restauração do padrão original mesmo diante do argumento de que a modificação era pouco perceptível.
O precedente não significa que qualquer troca de vidro terá automaticamente o mesmo resultado, já que as circunstâncias precisam ser analisadas individualmente. Ele mostra, porém, que visibilidade reduzida ou localização em uma parte recuada da unidade não são necessariamente suficientes para afastar a caracterização de uma alteração de fachada.
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A convenção precisa ser consultada antes de trocar os vidros
Condomínios frequentemente estabelecem padrões específicos para fechamento de varandas, incluindo tipo de vidro, transparência, tonalidade, esquadria e sistema de abertura. O artigo 1.334, inciso IV, do Código Civil prevê que a convenção determine as sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores.
No caso de Mariana, seria necessário conferir se havia um padrão previamente aprovado para os fechamentos e se a convenção, o regimento ou decisões de assembleia tratavam expressamente da tonalidade dos vidros. Uma autorização genérica para fechar a varanda não significa necessariamente autorização para substituir o material transparente por qualquer outra cor.
A Lei dos Condomínios também protege a uniformidade externa
A regra não aparece apenas no Código Civil. O artigo 10, incisos I e II, da Lei 4.591/1964 proíbe alterar a forma externa da fachada e decorar partes ou esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação.
O artigo 10, parágrafo 2º, da Lei 4.591/1964 também trata da possibilidade de modificações com a anuência dos condôminos nas condições previstas pela norma. Dessa forma, antes de mudar um elemento perceptível externamente, é prudente verificar qual aprovação é exigida para aquele caso específico.
A multa precisa respeitar as regras previstas para o condomínio
Se a troca do vidro efetivamente violar o dever de preservar a fachada, o Código Civil prevê possibilidade de sanção. O artigo 1.336, parágrafo 2º estabelece que o descumprimento dos deveres previstos nos incisos II a IV pode resultar na multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada nas condições definidas pela própria lei.
Quando não existe disposição expressa, o mesmo dispositivo prevê deliberação da assembleia, com o quórum indicado na norma. Em uma situação real, Mariana poderia pedir cópia da convenção, regimento, notificação e ata que fundamentaram a penalidade para verificar tanto a existência da infração quanto a regularidade da cobrança.
Esta história é fictícia e serve apenas para ilustrar a situação
Esta é uma história fictícia: Mariana Alves, a troca do vidro transparente pelo fumê e a multa aplicada pelo condomínio foram criadas apenas para ilustrar um conflito possível envolvendo varanda e alteração visual de edifícios. O contexto serve somente para ilustrar como as regras de fachada podem interferir em modificações realizadas dentro de uma unidade privativa.
Em um caso verdadeiro, a validade da multa e a obrigação de retornar ao vidro original dependeriam do projeto do edifício, convenção, decisões de assembleia, características da alteração e provas disponíveis. Antes de instalar películas, trocar vidros ou modificar esquadrias de uma varanda, o caminho mais seguro é obter autorização formal do condomínio e verificar exatamente qual padrão foi aprovado.