Por Letícia Bergamasco* — A disputa judicial envolvendo um prédio localizado na esquina das ruas Oscar Freire e Peixoto Gomide, nos Jardins, zona oeste de São Paulo, tornou-se um símbolo das fragilidades jurídicas e contratuais que ainda marcam o mercado imobiliário brasileiro. Com risco de desabamento apontado pela Defesa Civil, infiltrações, fiação exposta e ausência de itens básicos de segurança, o imóvel é alvo de um litígio que se arrasta há quase 20 anos entre construtora e proprietários remanescentes.
O caso, que recentemente motivou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo determinando a reintegração de posse do edifício, evidencia como falhas na estruturação contratual podem transformar empreendimentos urbanos em disputas intermináveis, com impactos patrimoniais, sociais e urbanos.
Não se trata de um episódio isolado. Litígios dessa natureza, especialmente em áreas valorizadas, costumam nascer de contratos mal estruturados, com cláusulas genéricas, ausência de definição objetiva de responsabilidades e falhas na previsão de mecanismos capazes de resolver divergências técnicas antes que elas se transformem em disputas intermináveis.
Em muitos casos, a origem do problema está, justamente, na insuficiência da engenharia contratual. É comum que contratos não estabeleçam de forma clara quem responde por vícios construtivos progressivos, quais são os limites das garantias ou quais procedimentos devem ser adotados diante da deterioração da estrutura ao longo do tempo. Quando surgem danos mais graves, a consequência costuma ser previsível: judicialização prolongada, perícias sucessivas e insegurança para todas as partes envolvidas.
A responsabilidade jurídica, nesses cenários, raramente é simples ou unilateral. A construtora pode responder por falhas originárias da obra, especialmente quando há comprometimento da segurança e da solidez da edificação. Por outro lado, proprietários e ocupantes também possuem deveres de conservação e manutenção. A omissão diante de sinais de deterioração pode agravar danos e até influenciar eventual direito à indenização.
Na prática, perícias técnicas frequentemente concluem pela coexistência de múltiplas causas para o comprometimento do imóvel. Isso leva à distribuição proporcional de responsabilidades e aumenta ainda mais a complexidade processual. Some-se a isso a lentidão natural das ações que envolvem questões técnicas sofisticadas, e o resultado é um cenário de enorme insegurança jurídica.
No Tribunal de Justiça de São Paulo, disputas imobiliárias estão entre as mais recorrentes. Processos envolvendo defeitos construtivos podem consumir anos apenas na primeira instância. Quando há recursos, novas perícias e incidentes processuais, não é raro que o litígio ultrapasse cinco, oito ou até mais anos — tempo suficiente para que o próprio imóvel se deteriore de forma irreversível.
O caso dos Jardins mostra que o setor precisa avançar na prevenção. Contratos mais técnicos, memoriais descritivos detalhados, definição objetiva de responsabilidades e regimes de garantia compatíveis com a natureza dos vícios são medidas essenciais para reduzir conflitos futuros.
Também é necessário ampliar o uso de mecanismos especializados de solução de disputas, como mediação técnica e arbitragem. Cláusulas escalonadas de negociação podem evitar que divergências estruturais permaneçam anos paralisadas no Judiciário enquanto o patrimônio se deteriora e os impactos sociais se agravam. Sem uma evolução na cultura contratual do setor imobiliário, casos como esse continuarão se repetindo: conflitos longos, imóveis degradados e um custo urbano e social que vai muito além das partes envolvidas.
Especialista em contratos do Almeida Prado e Hoffmann Advogados*
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