Por Sâmla Campissi*, Jorge Silva** e Lucia Mugayar*** — A arrematação judicial é o momento em que um bem levado a leilão é efetivamente transferido para viabilizar o pagamento de uma dívida. Assim, a segurança desse processo é fundamental não apenas para quem compra, mas para o próprio funcionamento dos leilões judiciais, pois a confiança na preservação de uma aquisição regularmente realizada favorece a participação dos interessados, a competitividade dos lances e a efetividade da execução.
Nesse sentido, o art. 903 do Código de Processo Civil estabelece que, depois de assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que posteriormente sejam julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma prevista no § 4º. A previsão estabelece um marco para a estabilidade da aquisição e protege quem participa regularmente do leilão contra a transferência indiscriminada de controvérsias existentes entre as partes do processo.
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Essa proteção se mostra necessária, principalmente, quando surgem discussões posteriores relacionadas ao credor, ao devedor ou às obrigações constituídas antes da alienação, porque a existência de uma controvérsia juridicamente relevante não significa que seus efeitos possam ser automaticamente transferidos ao arrematante. A segurança prevista pelo CPC depende, portanto, da distinção entre os vícios que efetivamente comprometem a arrematação e as questões que devem ser resolvidas entre os respectivos interessados.
O Superior Tribunal de Justiça enfrentou uma dessas situações no Tema 1.134, ao considerar inválida a previsão editalícia que atribui ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel cujo fato gerador seja anterior à alienação. Ao reconhecer a sub-rogação prevista no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, o entendimento delimita os encargos que podem ser transferidos ao adquirente e preserva a segurança esperada de uma aquisição realizada sob a condução do Poder Judiciário.
A estabilidade conferida à arrematação não elimina a possibilidade de controle de eventuais irregularidades, uma vez que o próprio art. 903 prevê hipóteses de invalidação, ineficácia e resolução do ato. Depois da expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, eventual invalidação deverá ser discutida por ação autônoma, com a participação do arrematante, solução que permite corrigir vícios sem manter indefinidamente aberta a discussão sobre uma aquisição regularmente aperfeiçoada.
Sob essa perspectiva, a segurança jurídica decorre do equilíbrio entre a possibilidade de revisão e a existência de limites para que ela ocorra, especialmente porque a estabilidade dos atos processuais perderia sua finalidade caso qualquer controvérsia paralela pudesse suspender seus efeitos por tempo indeterminado. A doutrina sobre as estabilidades processuais contribui para essa compreensão ao reconhecer situações que, embora sujeitas a controle, exigem fundamento juridicamente adequado para sua alteração.
Esse limite assume especial importância diante da existência de outro processo relacionado às partes ou ao bem arrematado, considerando que o art. 313, V, "a", do CPC admite a suspensão quando uma causa efetivamente depender da solução de outra. A existência de demanda paralela, portanto, não basta para impedir os efeitos de uma arrematação regularmente concluída.
A mesma preocupação se apresenta quando a carta de arrematação ainda aguarda registro imobiliário, pois o CPC estabelece a assinatura do auto como marco de aperfeiçoamento da arrematação. A pendência registral possui efeitos próprios e não autoriza, isoladamente, a reabertura de questões relacionadas à formação do ato.
Nessas circunstâncias, eventual suspensão também precisa considerar os prejuízos suportados pelo arrematante, que pode assumir IPTU, condomínio, conservação e regularização enquanto aguarda a consolidação da aquisição. A análise do perigo de dano deve, assim, considerar os interesses envolvidos em ambos os lados da controvérsia.
Em contrapartida, preservar a arrematação não afasta o direito à reparação de quem demonstre prejuízo decorrente de conduta ilícita, vício anterior ou relação jurídica estranha ao adquirente. Conforme o caso, a recomposição pode ser buscada contra o responsável, inclusive mediante perdas e danos, sem exigir necessariamente a desconstituição da aquisição.
Por fim, a estabilidade da arrematação ultrapassa a relação entre credor, devedor e adquirente, pois a confiança na alienação judicial influencia a participação nos leilões e a formação dos lances. Preservar os mecanismos legais de controle sem ampliar excessivamente os riscos do adquirente contribui para a segurança jurídica e para a efetividade da execução.
Advogada especialista em leilão de imóveis. Sócia fundadora da Arrematei - Imóveis em leilão. Vice-presidente da Comissão de Leilões da OAB/RJ*
Advogado. Mestrando em direito pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP/DF). Secretário-geral da Comissão Especial de Leilões da OAB/RJ**
Advogada, professora de processo civil, presidente da Comissão Nacional de Leilões do Conselho Federal da OAB e sócia da Arrematei***
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