Por Cassio Barreto* — Os primeiros balanços trimestrais das incorporadoras de 2026 mostram um sinal de atenção específico para o setor: em pelo menos duas das maiores incorporadoras focadas em habitação de baixa e média renda do país, o volume de distratos cresceu de forma expressiva ante o mesmo período do ano anterior — uma delas registrou alta de mais de 100% no primeiro trimestre e de mais de 35% no segundo. As causas identificadas pelas próprias companhias variam — de descontinuidade de subsídios regionais que complementavam programas habitacionais a questões pontuais de licenciamento — mas o padrão de fundo é o mesmo: contratos de incorporação seguem expostos a um risco que, em ciclos de crédito mais restritivo, deixa de ser hipotético.
A Lei do Distrato (Lei13.786/2018) trouxe objetividade a um tema antes predominantemente jurisprudencial, estabelecendo percentuais de retenção, prazos de devolução e a obrigatoriedade de um quadro-resumo claro no contrato. No entanto, a aplicação correta da lei exige atenção e requisitos que muitos contratos de incorporadoras ainda não atendem. O regime de patrimônio de afetação, por exemplo, altera significativamente o percentual de retenção permitido, podendo chegar a 50% do valor pago, além da comissão de corretagem. Essa distinção, porém, nem sempre é representada com precisão no quadro-resumo entregue ao comprador.
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Tem-se verificado que um quadro-resumo impreciso ou uma cláusula penal desproporcional têm sido alvo de revisão judicial com frequência crescente. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, em mais de uma oportunidade, sobre os limites de validade dessas cláusulas — o que significa que uma incorporadora que redigiu seu contrato de forma genérica corre o risco de recuperar, na prática, menos do que a lei formalmente permitiria reter.
A recomendação prática, portanto, não é reagir ao distrato quando ele acontece, mas revisar a estrutura contratual antes: confirmar se o regime de afetação está corretamente refletido no quadro-resumo, se a cláusula penal está dentro de parâmetros que resistem a revisão judicial, e se o processo de comunicação da desistência ao comprador está alinhado à forma exigida pelo Código Civil para o distrato — que, em regra, deve seguir a mesma formalidade do contrato original.
Em um cenário de juros ainda elevados e crédito mais seletivo, é razoável esperar que o volume de distratos continue relevante ao longo de 2026. Nesse contexto, um contrato de venda e compra de unidade bem estruturado deixa de ser um detalhe técnico e se traduz, na prática, em capacidade de reter — ou não — o que a lei já autoriza reter.
Sócio de Barreto Lamussi Nunes Advogados, com atuação em direito imobiliário e estruturação de operações patrimoniais*
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