Uma inquilina abre a caixa de correio numa terça-feira e encontra uma carta com timbre de imobiliária: o apartamento em que mora há cinco anos, pagando R$ 2.100 por mês em dia, foi vendido, e o novo proprietário “concede” 30 dias para a entrega das chaves. Ela nunca soube que o imóvel estava à venda e teria um mês para achar outro lugar e pagar caução nova. A personagem não existe, mas a carta é copiada de tantas outras que qualquer corretor reconhece o texto de cor.
O problema é que os 30 dias saíram da cabeça do comprador, não da lei. Quando um imóvel alugado é vendido, o prazo para desocupar que a Lei do Inquilinato fixa no artigo 8º é de 90 dias, e ele só corre depois de uma comunicação formal, que o comprador precisa fazer em outros 90 dias contados do registro da compra. Há ainda uma segunda linha de defesa: se o contrato tinha prazo determinado, cláusula de vigência e estava averbado na matrícula, o novo dono respeita o aluguel até o último dia combinado.
A Lei 8.245/91 ainda diz, no artigo 27, que a moradora deveria ter sido a primeira a saber do negócio, e mostra onde a maioria dos contratos falha: a cláusula que quase ninguém leva ao cartório.
Por que os 30 dias do novo dono não valem nada?
Porque nenhum artigo da Lei do Inquilinato prevê esse prazo. O número é costume de mercado, sem base legal.
A regra é o artigo 8º da Lei 8.245/91, disponível no site do Planalto. O texto diz que, “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação”. “Denunciar”, aqui, significa comunicar formalmente que não quer continuar com o aluguel, e os 90 dias correm dessa comunicação. A venda não desfaz o contrato: o comprador entra no lugar do antigo locador, com os mesmos deveres, até exercer a denúncia.
Qual prazo o artigo 8º dá quando o imóvel alugado é vendido?
São dois prazos de 90 dias, que costumam ser confundidos. Um é o tempo que o inquilino tem para sair; o outro é o tempo que o comprador tem para decidir se quer a saída.
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O parágrafo 2º do artigo 8º fixa que a denúncia precisa ser feita em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso na matrícula. Passado esse período em silêncio, a lei presume que o comprador concordou em manter a locação. Quem registra a escritura em março e só notifica em agosto perdeu a chance de usar o artigo 8º e depende das hipóteses comuns de retomada dos artigos 46 e 47. A inquilina do exemplo precisa checar duas datas: quando a venda foi registrada e quando a carta chegou.
Como funciona a cláusula de vigência averbada na matrícula?
É a única forma de obrigar o comprador a respeitar o contrato até o fim. Mas ela exige três condições ao mesmo tempo, e a terceira quase nunca é cumprida.
O próprio artigo 8º abre a exceção: a denúncia não cabe se a locação for por tempo determinado, se o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e se estiver averbado junto à matrícula. O que falta na maioria dos casos é o passo seguinte: levar o contrato ao registro de imóveis, como explica o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, e a Lei 6.015/73, no artigo 167, prevê tanto o registro do contrato com cláusula de vigência quanto a averbação para fins de preferência. Sem esse ato, a cláusula vale só entre inquilino e antigo dono. O STJ aplicou a regra em 2018, no REsp 1.669.612: a Terceira Turma rescindiu uma locação porque o contrato não estava averbado. Há um detalhe a mais: o artigo 8º fala em locação por tempo determinado. Um contrato de 30 meses que venceu e virou prazo indeterminado, comum depois de cinco anos, sai da exceção mesmo com cláusula averbada.
De onde vem o direito de preferência do artigo 27?
Da ideia de que quem já mora e paga tem prioridade sobre um estranho, nas mesmas condições.
O artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece que, em caso de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, “o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros”. A comunicação deve trazer preço, forma de pagamento, ônus reais e o local onde examinar os documentos. Pelo artigo 28, o inquilino tem 30 dias para aceitar por inteiro; o silêncio faz o direito caducar. No caso da inquilina, ninguém a consultou, e a consequência depende, de novo, da matrícula:
- Contrato averbado: pelo artigo 33, o inquilino preterido pode depositar o preço e as despesas da transferência e ficar com o imóvel, desde que peça em até seis meses do registro da venda e o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação.
- Contrato na gaveta: resta cobrar do antigo proprietário perdas e danos, como mudança e diferença de aluguel, sem desfazer a venda.
Quando começa a contagem dos 90 dias para a saída?
Só com uma notificação válida. Mensagem de aplicativo do corretor ou telefonema não são a denúncia do artigo 8º.
A comunicação deve identificar o novo proprietário, informar a data do registro da compra e declarar que ele exerce a denúncia, concedendo 90 dias a partir do recebimento. Para ter prova, o caminho usual é a notificação extrajudicial ou a carta com aviso de recebimento. Enquanto isso, o aluguel continua devido, agora ao comprador, e a inadimplência viraria motivo de despejo independente da venda.
O que fazer no dia em que a carta de desocupação chega?
Não assinar nada com pressa e não parar de pagar. Depois, três passos, todos com papel.
O primeiro é a certidão de matrícula atualizada, que qualquer pessoa obtém no registro de imóveis, para localizar a data da venda e eventual averbação. O segundo é reler o contrato: prazo determinado em curso, cláusula de vigência e prova de averbação garantem a permanência até o fim; sem isso, a lei assegura os 90 dias contados da notificação formal. O terceiro é responder por escrito, com aviso de recebimento, marcando a saída no prazo legal e pedindo quitação dos aluguéis pagos ao antigo dono após a venda. A lógica é a de outras disputas sobre uso de imóvel, como a de herdeiros que pedem a venda judicial de um apartamento ocupado por um deles ou a de irmãos que cobram aluguel proporcional pelo uso exclusivo do bem: a data do registro e o papel decidem. Negociar um prazo menor em troca de ajuda com a mudança é escolha, não obrigação.
O que convém lembrar sobre imóvel alugado vendido e o prazo para desocupar?
Guarde o número 90: é o prazo que o artigo 8º da Lei 8.245/91 dá para sair e também o limite que o comprador tem, contado do registro, para pedir a saída. Exija notificação por escrito e a certidão da matrícula antes de aceitar qualquer data. Ao assinar um contrato novo, inclua a cláusula de vigência e leve o documento, assinado por duas testemunhas, ao registro de imóveis para averbação; é esse gesto, e não a cláusula sozinha, que segura o contrato na venda e abre a porta do artigo 33. E, ao saber de uma venda em andamento, lembre que o artigo 27 obriga o dono a oferecer o imóvel primeiro a quem já mora nele, com 30 dias para resposta.
O caso da inquilina serve como roteiro informativo para ler a Lei do Inquilinato e a Lei de Registros Públicos; contratos reais têm cláusulas e datas próprias, e um advogado ou a defensoria pública são o lugar certo para aplicar a regra ao seu documento.