Alugar a casa de praia por alguns meses parece um bom negócio até o dia em que o dono abre a porta e não reconhece o imóvel. Móveis trocados, paredes alteradas e uma obra que ninguém autorizou formam um cenário possível na locação por temporada. A lei, porém, dá ao proprietário caminhos claros para exigir a restauração e cobrar os prejuízos.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre obras sem autorização?
A lei proíbe esse tipo de intervenção. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) determina, no artigo 23, que o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador. Um “pode mexer” dito de passagem dificilmente substitui essa autorização formal.
O mesmo artigo obriga o locatário a tratar o imóvel com o cuidado de quem cuida do que é seu. Ele também precisa devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal. Derrubar parede, abrir vão ou erguer um cômodo novo fica muito longe disso.
Os móveis seguem a mesma lógica. Quando a casa é alugada mobiliada, o artigo 48 exige que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado em que se encontram. É essa lista que permite provar a troca.
Quatro meses ainda contam como locação por temporada?
Não pelo prazo original, porque a lei limita a locação por temporada a 90 dias, com ou sem mobília. Ela serve para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do próprio morador e outras situações de tempo determinado.
Se o prazo terminou e o locatário ficou mais de 30 dias sem oposição do dono, o artigo 50 presume a locação prorrogada por tempo indeterminado. Nesse cenário, o aluguel antecipado deixa de ser exigível e a retomada fica mais difícil. Por isso, quem aluga por temporada deve se manifestar por escrito assim que o contrato vencer.
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Mesmo com a prorrogação, os deveres do inquilino continuam valendo. A obra sem autorização segue sendo infração, e o artigo 9º permite desfazer a locação justamente por infração legal ou contratual.
Reformas sem aval do dono costumam terminar numa disputa sobre quem paga a volta ao estado original. O CB Radar já mostrou um caso parecido em apartamento alugado.
Benfeitorias feitas pelo inquilino geram direito a reembolso?
Na maioria das obras sem autorização, não. A Lei do Inquilinato separa as benfeitorias em três tipos, e só a necessária, feita para conservar o imóvel, pode ser indenizada mesmo sem aval do dono.
A diferença entre os tipos muda tudo na hora do acerto. O quadro abaixo resume o que os artigos 35 e 36 preveem quando o contrato não diz o contrário.
| Tipo | Regra da lei |
|---|---|
| Necessária | Indenizável mesmo sem autorização, com direito de retenção |
| Útil | Indenizável apenas se autorizada pelo locador |
| Voluptuária | Não indenizável; pode ser retirada se não afetar a estrutura do imóvel |
Na prática, uma parede derrubada ou um cômodo erguido sem permissão dificilmente passa por benfeitoria necessária. Muitos contratos ainda trazem cláusula de renúncia ao reembolso, algo que a própria lei admite ao ressalvar a “disposição contratual em contrário”.
Como o proprietário pode cobrar a indenização pelos danos?
O caminho começa pela prova. Fotos datadas, a vistoria de entrada e a lista de móveis do contrato mostram o que mudou. O artigo 22 obriga o locador a entregar uma descrição minuciosa do imóvel quando o locatário pede, documento útil aos dois lados. Com isso em mãos, o dono notifica o inquilino por escrito e pede a restauração ou o pagamento dos reparos.
Sem acordo, a cobrança da indenização segue para a Justiça, de preferência com orientação de um advogado. Se você costuma alugar sua casa de praia, revise o contrato antes da próxima temporada e guarde cada foto da vistoria: é esse cuidado que vai pesar se algo der errado.
Quem tem imóvel alugado também enfrenta outra dúvida frequente: de quem é a conta quando um equipamento da casa quebra. Esse caso envolveu uma piscina.