Mulher empresta casa para irmão por dois anos e, ao retomar o imóvel, descobre que a garagem foi transformada em pequeno comércio sem qualquer autorização

Muita gente acha que emprestar a casa a um irmão, sem contrato e sem cobrar nada, é só um acerto de família, sem regra que proteja quem cedeu. Não é bem assim. O Código Civil trata esse arranjo como comodato, o empréstimo gratuito de um bem, e impõe limites a quem recebe as chaves. Quando a garagem de um imóvel emprestado vira pequeno comércio sem o aval da dona, esses limites foram ultrapassados. E o negócio ainda esbarra nas exigências da prefeitura para quem quer vender ou prestar serviço naquele endereço.

O comodato só autoriza usar a casa como foi combinado

Pelo artigo 579 do Código Civil, comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, aquelas que não podem ser trocadas por outra igual, como uma casa. O contrato se completa com a entrega do bem, e a lei não exige papel assinado para ele existir. Entre irmãos, o combinado de boca também vale, embora fique mais difícil provar depois o que foi acertado.

A regra central está no artigo 582 do Código Civil. Quem recebe o imóvel emprestado deve conservá-lo como se fosse seu e só pode usá-lo de acordo com o contrato ou com a natureza do bem. Uma casa cedida para moradia tem uso residencial. Montar uma loja, um bar ou uma oficina na garagem muda esse uso sem consentimento, e a lei prevê que o comodatário responda por perdas e danos.

O irmão podia abrir um comércio na garagem sem alvará?

Em regra, não, e a falta de autorização da dona pesa nesse ponto. O alvará de funcionamento é a licença que a prefeitura concede para uma atividade funcionar num endereço específico. A Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) dispensa esse tipo de ato público para atividades de baixo risco. A condição, porém, é que elas funcionem em propriedade própria ou de terceiros que tenham consentido.

Sem o aval de quem é dono, a própria condição da dispensa fica comprometida. Fora do baixo risco, cada prefeitura define, pelas regras de zoneamento e de uso do solo, se aquele comércio pode funcionar numa rua residencial. Também cabe ao município fixar exigências como vistoria sanitária ou dos bombeiros. Operar sem o alvará de funcionamento exigido sujeita o negócio às sanções da legislação local, que variam de cidade para cidade.

Quando o parente mexe na estrutura da casa durante o empréstimo, a discussão costuma ganhar outro capítulo. O CB Radar já mostrou como fica a situação quando o ocupante cobra pelas reformas na hora de devolver o imóvel.

Quem paga para desfazer a adaptação feita na garagem?

Quem fez a mudança sem autorização tende a responder pelo prejuízo. O uso fora do combinado gera dever de indenizar, o que pode incluir recolocar o portão, retirar balcões e refazer a parte elétrica. Já o artigo 584 do Código Civil impede o comodatário de cobrar da dona as despesas feitas com o uso e o gozo da coisa emprestada.

O irmão pode alegar que fez benfeitorias. O artigo 1.219 do Código Civil garante ao possuidor de boa-fé indenização pelas melhorias necessárias e úteis. O artigo 1.220 limita o possuidor de má-fé às necessárias, sem direito de reter o imóvel. Adaptar a garagem para um negócio próprio, contra o uso combinado, dificilmente passa por melhoria feita para a casa. Em caso de briga, porém, quem decide é o juiz.

Como a dona retoma o imóvel emprestado com segurança?

O primeiro passo é formalizar o pedido de devolução, de preferência por notificação extrajudicial, com prazo para a saída e para a retirada do comércio. Quando o comodato não tem prazo, o artigo 581 do Código Civil presume o tempo necessário ao uso concedido. Se o irmão é notificado e não devolve, fica em mora, isto é, em atraso. Daí em diante, ele paga, até devolver a casa, o aluguel arbitrado pela dona.

O cuidado mais importante é não resolver no braço. Trocar a fechadura, pôr mercadorias na rua ou cortar a luz pode virar processo contra a própria dona. Fotografe a garagem, guarde conversas e comprovantes e, se o irmão não sair por bem, procure um advogado ou a Defensoria Pública para levar o caso à Justiça. Antes de reabrir ou alugar o espaço, consulte a prefeitura para saber se a obra deixou alguma pendência no imóvel.

Conflitos em torno da casa nem sempre envolvem a família. O CB Radar também explicou o que diz a lei quando o incômodo vem do imóvel ao lado.