Quem recebe uma casa de praia emprestada de graça responde, em regra, pelas contas do uso e pelo cuidado com o imóvel, e o dono que encontra mais de R$ 20 mil em pendências tem como cobrar. O empréstimo gratuito entre familiares se chama comodato no Código Civil. As regras dele mostram o que fica com o proprietário e o que cabe aos parentes que ocuparam a casa.
O que torna o empréstimo da casa de praia um comodato?
O empréstimo vira comodato quando o dono entrega a casa para uso sem cobrar nada em troca. O artigo 579 do Código Civil define o contrato como o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, ou seja, bens que não podem ser trocados por outro igual, como um imóvel. A entrega das chaves já completa o acordo.
Não é preciso papel assinado para o empréstimo existir. Um comodato verbal, combinado numa conversa de família, também vale, mas deixa tudo dependente de prova: mensagens, áudios, testemunhas e comprovantes de quem pagou cada conta.
Quando ninguém marcou data para devolver a casa, vale o artigo 581 do Código Civil, que presume o prazo necessário para o uso combinado. Antes disso, o dono só pode suspender o empréstimo em caso de necessidade urgente e imprevista, reconhecida pelo juiz. Se o combinado era uma temporada, é o fim dela que marca a hora de devolver.
Contas do dia a dia e reparos ficam com quem usou o imóvel
Os gastos gerados pelo uso da casa, como luz, água, gás e internet, cabem a quem morou nela. O artigo 584 do Código Civil diz que o comodatário não pode jamais cobrar do dono as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
O Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento, como registra o Informativo de Jurisprudência 785 do STJ: no comodato, o dono não pode arcar com as despesas ordinárias do bem, a não ser que tenha concordado de forma expressa. A decisão é da Quarta Turma, no AgInt no AREsp 1.657.468, julgado em agosto de 2023.
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Os pequenos reparos seguem a mesma lógica. Pelo artigo 582 do Código Civil, quem recebe o imóvel deve conservá-lo como se fosse seu e responde por perdas e danos se o usar fora do combinado. Uma situação parecida, de apartamento emprestado sem contrato, mostra como a falta de registro complica a cobrança.
Empresta apartamento a amiga sem contrato, ela deixa 10 meses de IPTU e condomínio sem pagar…➔
Quem a prefeitura cobra quando o IPTU fica atrasado?
A prefeitura cobra o IPTU de quem aparece como responsável no cadastro imobiliário, normalmente o proprietário. Assim, o carnê atrasado pesa no nome do dono, com multa, juros e risco de inscrição em dívida ativa, mesmo que os parentes tenham prometido pagar.
O acordo de família não vale contra o município, mas vale entre as partes. Se ficou combinado que os ocupantes pagariam o imposto, o casal pode quitar o débito e depois cobrar o reembolso, com as mensagens ou o contrato que provem o compromisso. Sem esse combinado, a discussão depende de como a Justiça avalia o caso concreto.
E a taxa de condomínio deixada em aberto pelos parentes?
A taxa de condomínio também chega primeiro ao proprietário. O artigo 1.336 do Código Civil põe entre os deveres do condômino contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção. Condômino é quem tem a unidade no nome, não o parente que passou o verão lá.
Como no imposto, o dono costuma pagar para a dívida não crescer e cobrar depois. A cota mensal, que paga limpeza, portaria e manutenção, se aproxima das despesas de uso que o STJ deixa com quem ocupa o imóvel. Guardar boletos, comprovantes e a conversa em que o pagamento foi combinado faz diferença se a cobrança chegar à Justiça.
Combinar por escrito evita prejuízo no próximo empréstimo
Se os parentes se recusam a devolver a casa ou a acertar as contas, o primeiro passo é uma notificação por escrito, com prazo para entregar as chaves e a lista dos valores. Depois de notificado, o ocupante em atraso passa a dever, pelo mesmo artigo 582, um aluguel fixado pelo dono até devolver o imóvel.
Para a próxima vez, um termo simples resolve boa parte do problema: prazo, quem paga IPTU, taxa de condomínio e contas de consumo, além de fotos datadas do estado da casa. Se as pendências forem altas ou houver resistência, procure um advogado ou a Defensoria Pública da sua cidade.
Emprestar a casa de praia é um gesto de confiança, e as regras do comodato existem para que essa generosidade não termine em prejuízo. Antes de entregar as chaves de novo, que tal sentar com a família, pôr o combinado no papel e guardar uma cópia para cada um?
Quem tem imóvel em condomínio também enfrenta outro conflito comum, o barulho entre vizinhos. A matéria abaixo explica quando a convenção e a lei permitem advertência e multa.