A carta chega por baixo da porta, com o timbre da administradora e uma planilha de boletos que começa anos atrás. Para muitos moradores, é nessa hora que surge a dúvida: toda aquela dívida condominial ainda pode ser cobrada? A resposta passa pela prescrição. O condomínio tem prazo para ir à Justiça, e quem passou seis anos sem pagar pode descobrir que parte do débito já não pode ser cobrada.
Por quanto tempo o condomínio pode cobrar uma taxa atrasada?
O condomínio tem cinco anos para cobrar na Justiça cada taxa não paga. A regra foi fixada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 949, um recurso repetitivo relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão em 2016. Por ser repetitivo, o entendimento orienta juízes e tribunais de todo o país.
A base é o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil, que dá cinco anos para a cobrança de dívidas líquidas que constam de instrumento público ou particular. Para os ministros, a taxa é uma dívida líquida porque o valor é aprovado antes, em assembleia, e registrado em ata. O prazo vale para as cotas ordinárias e também para as extraordinárias.
Antes dessa decisão, parte dos tribunais aplicava o prazo geral de dez anos. Foi o que aconteceu no próprio processo julgado: a Justiça do Distrito Federal tinha usado a regra de dez anos, e o STJ reduziu o prazo para cinco. Desde então, a tese de cinco anos é a referência para qualquer cobrança de taxa condominial.
Cada boleto vencido tem o próprio prazo de prescrição
A prescrição não atinge a dívida inteira de uma vez, porque cada mensalidade vence numa data diferente. Segundo o STJ, os cinco anos começam a correr no dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Por isso, num mesmo processo, parte dos boletos pode estar prescrita e parte continuar valendo.
Em uma situação como a do título, com seis anos de atraso, a conta é direta: as taxas vencidas há mais de cinco anos quando o condomínio entra na Justiça tendem a cair, e as recentes seguem exigíveis. Essa análise parcela por parcela aparece na decisão da Terceira Turma do STJ no REsp 1.677.673, que reconheceu a prescrição de só uma parte dos débitos cobrados.
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Quem está nessa situação costuma ter dúvidas sobre valores e negociação. A matéria a seguir mostra como o prazo funciona numa cobrança de vários anos.
O que pode interromper a contagem da dívida condominial?
Alguns atos zeram o relógio da prescrição, e isso só pode acontecer uma vez. O artigo 202 do Código Civil lista, entre outros, o despacho do juiz que ordena a citação, o protesto e qualquer ato inequívoco em que o devedor reconheça a dívida, mesmo fora da Justiça.
Na prática, um termo de confissão de dívida assinado pode reiniciar a contagem, e o mesmo vale para um acordo de parcelamento em que o morador reconhece o débito. Antes de negociar boletos antigos, leia com atenção o que vai assinar e, se puder, peça orientação a um advogado ou à Defensoria Pública.
A Justiça confere a prescrição parcela por parcela
Quando o síndico contesta a prescrição, o juiz compara as datas de vencimento com a data em que a ação foi proposta. Cobrar faz parte do cargo: o artigo 1.348 do Código Civil manda o síndico cobrar as contribuições e as multas devidas. Para salvar os débitos mais antigos, o condomínio precisa mostrar algum ato que tenha interrompido o prazo.
As parcelas que ainda estão dentro dos cinco anos continuam com todos os encargos. O artigo 1.336 do Código Civil prevê correção monetária, juros de mora e multa de até 2% para quem atrasa a contribuição. A prescrição diminui a conta, mas não livra o morador do que continua dentro do prazo.
Regra do STJ exige atenção de moradores e síndicos
Para a administração do prédio, a lição é não deixar a inadimplência envelhecer. Cada mês sem ação judicial aproxima um boleto antigo do fim do prazo. Quando a cobrança chega tarde, o valor perdido pesa no caixa mantido pelos vizinhos que pagam em dia.
Do lado do morador, a prescrição também tem efeitos claros. Em 2023, a Terceira Turma do STJ decidiu no REsp 2.088.100 que, reconhecida a prescrição, a dívida não pode ser cobrada nem na Justiça nem fora dela. Quem compra um imóvel, porém, responde pelos débitos do vendedor, conforme o artigo 1.345 do Código Civil.
Daqui para frente, acompanhe as atas de assembleia, os novos julgamentos do STJ sobre dívidas prescritas e qualquer citação entregue pelo correio ou por oficial de justiça. A informação oficial está no portal do STJ e no texto atualizado do Código Civil, no site do Planalto. Se você tem boletos antigos em aberto, anote as datas de vencimento e procure orientação jurídica antes de assinar qualquer acordo.
A inadimplência também impõe limites a quem cobra. Este outro caso mostra até onde um condomínio pode ir na hora de pressionar o morador.