Nas ruas improvisadas que marcam parte da expansão urbana do Distrito Federal, milhares de famílias convivem diariamente com a incerteza de morar em áreas ainda consideradas informais. Essa realidade, que atravessa décadas e se repete em diferentes regiões do DF, ganha, agora, um novo capítulo com a atualização do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot).
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Um dos pontos centrais da revisão, que, após a aprovação na Câmara Legislativa do DF (CLDF), aguarda a sanção do governador Ibaneis Rocha, é a regularização fundiária. O instrumento busca dar segurança jurídica e dignidade a moradores de núcleos já consolidados, mas que nunca chegaram a receber infraestrutura adequada ou reconhecimento oficial, com acesso a serviços públicos, obras estruturantes e, principalmente, título de propriedade.
Após discussões técnicas e audiências com sociedade civil e governo, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) propôs a inclusão de 28 Núcleos Urbanos Informais (NUI) no novo Pdot (confira no mapa abaixo).
A seleção das áreas se baseou em critérios legais ligados à proteção ambiental, ao ordenamento do território e à viabilidade da infraestrutura. “O processo reuniu estudos técnicos sobre tamanho, porte, capacidade, perfil socioeconômico e características ambientais dos assentamentos, além de contribuições da participação social”, afirma.
“O objetivo foi identificar ocupações com traços urbanos e alto nível de consolidação, medido pela quantidade de lotes ocupados, pela coesão espacial e pela articulação com a malha urbana existente”, completa.
Assim, o Pdot divide os locais de regularização em duas categorias: as Áreas de Regularização de Interesse Social (Aris), que são ocupadas pela população de baixa renda, onde o governo oferece mais apoio e subsídios; e as Áreas de Regularização de Interesse Específico (Arine), ocupadas predominantemente pela população que não é de baixa renda e tem condições de arcar com os custos da regularização.
Precariedade
“Nós somos seres humanos, mas nessas condições que temos aqui, vivemos igual bicho”. O relato de Antônia Chiler Pereira, 50 anos, moradora da ocupação Santa Luzia, na Estrutural, há 15 anos, ilustra a realidade enfrentada por famílias que ainda vivem em áreas não regularizadas.
Antônia conta que, quando chegou à ocupação, não havia água nem energia. Quinze anos depois, parte dessa precariedade permanece. “Aqui é tudo na gambiarra. Tem dia que tem [água e energia], tem dia que não tem. Mas a água aqui é o mais difícil, porque várias vezes vêm marrom, principalmente quando chove”, relata.
A falta de asfalto, rede de esgoto e coleta de lixo também gera problemas constantes. “As ruas aqui são muito sujas, tem muito lixo e água suja. Direto ficamos doentes por causa dessa água suja que empoça na frente de casa”, diz. “Quando chove, além da água que entra em casa, vem lixo, rato, sacola de lixo. Tudo aqui pra dentro”, completa.
Para ela, a regularização deve trazer melhorias há muito esperadas pela comunidade. “Eu espero que tenhamos rede de esgoto, asfalto e principalmente água boa para beber”, afirma. Segundo Antônia, esse seria o primeiro passo para que a ocupação deixe de sobreviver em condições improvisadas e passe a ter infraestrutura adequada.
Ela também destaca a necessidade de serviços públicos básicos dentro da área. “Acho que o posto de saúde aqui dentro também seria muito importante, porque essa questão é muito séria aqui e precisamos ir lá para a Estrutural atrás de atendimento. E tudo a pé porque não temos ônibus, carro de aplicativo não entra aqui”, conta. Para ela, essas ausências reforçam a urgência do processo de regularização.
Dificuldades
De acordo com a DF Legal, as ocupações irregulares no DF surgem de fatores múltiplos e profundos: de um lado, a necessidade habitacional de famílias de baixa renda; de outro, a ação organizada de grileiros e especuladores que impulsionam parcelamentos clandestinos. Ao longo de décadas, esse processo resultou na consolidação urbana desordenada que hoje caracteriza muitos dos Nuis listados. “Mesmo com a atuação contínua da DF Legal para a erradicação imediata de novas invasões, às dinâmicas reais das ocupações não planejadas e clandestinas acabam comprometendo as ações governamentais”, destacou a pasta.
É nesse cenário que vive Luciana Silva Sousa, 41 anos, moradora da ocupação Santa Luzia há quase duas décadas. Ela conta que morava na Estrutural mas, por conta de um tratamento de saúde de um dos filhos, precisou sair do aluguel e se mudou para a ocupação Santa Luzia.
Com uma enxada em mãos, Luciana reforça a necessidade de regularização. Na tentativa de reduzir os danos causados pela chuva, a vendedora autônoma abre espaço na estrada de terra para que a água escoe e não empoce em frente à loja. “Temos que colocar a mão na massa, senão a água espalha e vai sujando tudo”, relata.
Luciana explica que o período chuvoso é sinônimo de prejuízos na região. “Qualquer chuva que dá, cai a luz e acaba estragando nossas coisas. Já tive muito prejuízo com freezer porque queima com as redes elétricas que temos, que são muito precárias. Além de acordar com a casa cheia de água”, conta.
Moradora da ocupação Santa Luzia há quase 20 anos, ela afirma que as dificuldades mudaram ao longo dos anos, mas continuam afetando a rotina. “Aqui falta energia e ficamos dias sem ter ninguém para cobrar para arrumar. Água a mesma coisa, quando não falta, vêm suja, sem tratamento”, narra.
Com a possibilidade de regularização, Luciana espera que as condições básicas finalmente cheguem ao bairro. “A gente só quer ter uma água decente, energia, um CEP para poder receber encomenda. Acredito que com saneamento básico a situação melhore um pouco”, afirma. Para ela, o processo é sinônimo de dignidade. “Minha expectativa, e esperança na verdade, é que melhore”, completa.
Próximos passos
Depois que as áreas são reconhecidas, começa a fase de regularização. Se o terreno for público, a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) ou a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab) — dependendo da região — é quem prepara o projeto urbanístico. Em áreas privadas, essa responsabilidade é dos proprietários. Em todos os casos o projeto precisa ser avaliado e aprovado pela Seduh.
A análise ambiental não é feita sozinha, mas dentro do contexto do planejamento da cidade. O Pdot define regras mínimas para que esses núcleos tenham espaço para equipamentos públicos, menos impacto na infraestrutura e integração com a cidade formal. Quando uma área não atende a esses critérios, o plano prevê contrapartidas urbanísticas em regiões próximas.
A fiscalização também passa a seguir novas diretrizes. O texto do Pdot determina que ela deve ajudar a organizar o território e garantir o cumprimento das regras. A fiscalização terá foco no território como um todo, e os planos setoriais vão definir as punições para irregularidades. Cabe ao órgão fiscalizador vistoriar qualquer imóvel onde haja obras, parcelamentos ou usos fora da lei.
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Na revisão do Pdot, após o mapeamento e análise das ocupações informais, inicia-se oficialmente a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que emite a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e avalia os projetos urbanísticos enviados por Terracap, Codhab ou por particulares. A Subsecretaria de Parcelamento e Regularização Fundiária (Supar) é responsável pela coordenação da etapa.
A Seduh explica que, por enquanto, não existe um levantamento completo sobre quais serviços básicos — como água, energia e saneamento — existem ou faltam em cada núcleo. Isso será definido mais adiante, durante o processo de regularização, quando são feitos estudos e diagnósticos para planejar a infraestrutura necessária.
Palavra do especialista:
Professor Frederico Flósculo Pinheiro Barreto, do Departamento de Projeto, Expressão e Representação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Brasília (UnB).
Essa pode ser a maior operação de regularização de ocupações irregulares da história do Distrito Federal, envolvendo mais de uma centena de milhares de pessoas. A grande questão, porém, é como chegamos a 28 áreas irregulares a serem regularizadas, cada uma com história própria não contemplada pelo PDOT, que trata o fenômeno de forma unidimensional. Regularizações sucessivas mostram que uma leva a outra, projetando um futuro de ocupação quase integral do território e impacto também nos municípios vizinhos, com transbordo da grilagem.
O governo precisa ter inteligência sobre esses fatos, encarando cada caso como lição. Embora a regularização dê segurança jurídica às populações, atrás de cada área há grileiros que promoveram a ocupação. Examinamos esses territórios como corpos de delito em que não se identifica o crime, mas apenas seus resultados consumados, que agora precisam ser regularizados por razões humanitárias — questão que o PDOT não responde, pois tem consequências políticas graves.
Para ser sustentável, o PDOT deveria indicar imediatamente os equipamentos urbanos necessários a essas populações, muitas vivendo há décadas nessas localidades. É preciso prever escolas, postos de saúde, mobilidade, segurança pública, saneamento, energia e água potável. No entanto, o plano não apresenta essa conta, nem considera os impactos combinados das regularizações e das áreas de expansão urbana, que afetam mobilidade, congestionamentos, equipamentos públicos e recursos ambientais. Também ignora a existência de outros núcleos irregulares ainda não mapeados, o que sinaliza aos grileiros que a estratégia de insistir compensa — tornando-os, na prática, os maiores urbanistas do DF.
Alguns assentamentos regularizados agora têm vocação para se tornarem futuras regiões administrativas, como ocorreu em Sol Nascente, Riacho Fundo, Samambaia e São Sebastião, o que impactará o planejamento urbano da década de 2030. Essas novas demarcações terão peso contínuo na capacidade financeira do DF para sustentar sua estrutura territorial, algo que o PDOT não avalia. Assim, o plano se mostra desinteligente, pouco transparente e incapaz de revelar à população o grau de comprometimento do futuro do território.
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04/12/2025 Crédito: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press. Brasil. Brasília - DF - Regularização fundiaria. Cidade Estrutural, Vila Santa Luzia. Foto: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press -
04/12/2025 Crédito: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press. Brasil. Brasília - DF - Regularização fundiaria. Cidade Estrutural, Vila Santa Luzia. Luciana Silva Sousa. Foto: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press
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nucleos urbanos informais mapa Foto: editoria de arte
Ana Carolina Alves
RepórterFormada em Jornalismo pela Universidade de Brasília, com interesse na cobertura de pautas de direitos humanos, justiça e questões sociais