Antônio Ferreira deixou uma casa avaliada em R$ 780 mil para quatro filhos, mas apenas Marcelo mora no imóvel há 13 anos. Ele afirma ter pago sozinho IPTU, troca do telhado e reformas durante esse período, enquanto os três irmãos agora querem vender a propriedade e dividir o valor em partes iguais.
A herança não passa automaticamente para quem permaneceu na casa
Com a morte do proprietário, a herança é transmitida aos herdeiros, conforme estabelece o artigo 1.784 do Código Civil. Se os quatro filhos forem os únicos herdeiros e não houver outra situação sucessória que altere os quinhões, o fato de apenas Marcelo permanecer no imóvel não elimina, por si só, os direitos sucessórios dos irmãos.
Antes da partilha, a herança é considerada um todo unitário. O artigo 1.791 e seu parágrafo único determinam que o direito dos coerdeiros sobre propriedade e posse da herança segue as regras do condomínio até que a divisão seja realizada, o que impede tratar automaticamente a casa como propriedade exclusiva do ocupante.
Treze anos morando sozinho não garantem automaticamente usucapião
Marcelo poderia argumentar que mora no imóvel há muitos anos, mas o tempo isoladamente não basta para afastar os demais herdeiros. O artigo 1.238 do Código Civil prevê requisitos para a usucapião extraordinária, incluindo posse exercida como dono, sem interrupção e sem oposição, além dos prazos previstos na própria norma.
Em setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reforçou que a ocupação prolongada de imóvel de família não basta, sozinha, para usucapião. Entre herdeiros, é necessário demonstrar claramente posse exclusiva com intenção de dono, e não simples tolerância ou permissão familiar.
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IPTU e despesas de conservação podem entrar no acerto entre os irmãos
O fato de Marcelo ter pago determinadas despesas também não significa que ele adquiriu uma parcela maior da casa, mas esses gastos podem precisar ser analisados no acerto patrimonial. Pelo artigo 1.315 do Código Civil, cada condômino deve contribuir, proporcionalmente à sua parte, para as despesas de conservação e para os ônus incidentes sobre o bem.
Recibos de IPTU, notas fiscais, comprovantes bancários e documentos das obras seriam importantes. Trocar um telhado necessário para impedir infiltrações pode ter natureza diferente de uma reforma puramente estética, por exemplo. O eventual direito ao reembolso depende da finalidade dos gastos, da comprovação dos valores e das demais circunstâncias do caso.
O uso exclusivo da casa também pode entrar nas contas
Há outro lado nessa discussão: Marcelo usufruiu sozinho de um patrimônio pertencente também aos demais sucessores. O STJ já reconheceu que, em determinadas circunstâncias, o herdeiro que usa exclusivamente um imóvel da herança pode ter de indenizar os demais pelo uso, especialmente depois de existir oposição clara à ocupação exclusiva.
Em decisão divulgada em 2025, o STJ analisou justamente a relação entre uso exclusivo e IPTU. Isso mostra que despesas pagas pelo morador e eventual compensação pelo período de ocupação podem precisar ser examinadas conjuntamente, evitando dupla cobrança ou enriquecimento sem causa.
Os irmãos podem pedir a venda se ninguém ficar com o imóvel
Se a casa não puder ser dividida fisicamente e os herdeiros não chegarem a um acordo para que um deles fique com ela indenizando os demais, a venda pode se tornar uma saída para encerrar o condomínio. O artigo 1.322 do Código Civil prevê a venda da coisa indivisível quando nenhum dos condôminos quiser adjudicá-la, observadas as regras de preferência previstas na lei.
Isso significa que morar no local por 13 anos não concede automaticamente a Marcelo poder para impedir indefinidamente uma divisão pretendida pelos demais. Por outro lado, antes de simplesmente repartir os R$ 780 mil, podem existir despesas comprovadas, indenizações pelo uso exclusivo e outras questões sucessórias que precisam ser resolvidas no inventário ou em procedimento próprio.
Documentos definiriam o resultado e esta história é fictícia
Em uma situação semelhante, Marcelo deveria reunir comprovantes de IPTU, materiais, mão de obra e reformas, além de documentos capazes de mostrar em que condições começou a morar sozinho na casa. Os irmãos, por sua vez, poderiam apresentar provas sobre eventual autorização de moradia, pedidos anteriores de desocupação ou divisão e demais elementos que esclareçam como ocorreu a posse durante os 13 anos.
A história de Antônio Ferreira, Marcelo e seus irmãos é fictícia e o contexto serve apenas para ilustrar uma disputa envolvendo herança, moradia exclusiva, despesas e venda de imóvel. Em um caso real, a divisão dependeria do inventário, da existência de outros herdeiros, das provas dos gastos, das circunstâncias da posse e de eventual compensação pelo uso, portanto não é possível concluir automaticamente que o imóvel seria dividido em quatro partes idênticas sem qualquer ajuste.