A regulamentação da Lei Complementar nº 1.044/2025, que trata do funcionamento de lotes fechados e de acesso controlado no Distrito Federal, tem gerado apreensão entre moradores, síndicos e entidades do setor. Publicado no fim de março pelo Governo do Distrito Federal (GDF), o decreto estabelece critérios para regularização, uso e fiscalização desses espaços, mas também impõe uma escolha que pode impactar diretamente no bolso e na rotina dos moradores.
Na prática, os condomínios terão que decidir entre permitir a circulação de pessoas de fora em determinadas áreas ou pagar ao poder público para manter o uso exclusivo desses espaços.
A lei foi aprovada pela Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) e regulamentada por decreto assinado pelo então governador Ibaneis Rocha, após anos de debate sobre a regularização de condomínios horizontais no DF. Segundo o governo, a proposta busca garantir segurança jurídica e organizar o uso do espaço urbano, com regras claras para cercamentos, guaritas e controle de acesso.
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O decreto estabelece dois modelos. No acesso controlado, pessoas de fora podem entrar mediante identificação para utilizar espaços como ruas e áreas de lazer, sem cobrança. Já no loteamento fechado, o uso desses espaços fica restrito aos moradores, mediante pagamento ao governo.
A norma também exige aprovação de projeto urbanístico, garante a circulação em vias públicas e o acesso irrestrito a serviços essenciais, como segurança e emergência, além de permitir a regularização de estruturas já existentes, como muros e guaritas.
Impacto
A principal mudança é o impacto financeiro associado à escolha feita pelos condomínios. Em regiões como o Jardim Botânico, a cobrança pelo uso exclusivo pode chegar a cifras milionárias. Há estimativas de até R$ 22 milhões por ano, o que poderia elevar taxas condominiais de cerca de R$ 600 para até R$ 3 mil.
No condomínio Quintas do Sol, a avaliação é de que esse cenário inviabiliza o modelo fechado. Segundo o síndico Ezequias de Oliveira, na prática, resta apenas uma alternativa. "Do jeito que está, só sobra o acesso controlado. O valor da concessão é absolutamente impraticável para o condomínio", afirma.
A possível abertura desses espaços é um dos pontos que mais preocupam moradores e trabalhadores. "No dia a dia, o condomínio é tranquilo. Mas, se houver liberação de acesso externo, a tendência é comprometer essa segurança", afirma Roberto Alves, supervisor de segurança do Condomínio Ouro Vermelho II.
Segundo ele, a mudança pode alterar a dinâmica do local. "As pessoas procuram condomínio por tranquilidade. Se liberar acesso para áreas como cachoeira, quadras e mirante, isso pode virar bagunça e comprometer a segurança. Não vejo como viável", completa.
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O síndico do Quintas do Sol reforça o alerta. "Os condomínios têm índices quase zero de ocorrências policiais, mas os arredores apresentam números elevados, com registros de roubos e homicídios", afirma. Por isso, segundo ele, o principal receio dos moradores com a liberação do acesso é o aumento da violência.
Além da segurança, o impacto financeiro preocupa quem vive nesses locais. A aposentada Marta Maria de Oliveira, de 70 anos, moradora do Condomínio Ouro Vermelho II, no Jradim Botânico, afirma que um aumento significativo pode inviabilizar a permanência de muitas famílias.
"Se chegar a valores altos por mês, muita gente não vai conseguir ficar aqui. Eu mesma não dou conta de pagar", relata. Ela também teme mudanças na rotina e no senso de comunidade. "Aqui, a gente vive com tranquilidade, conhece os vizinhos, tem confiança. Parece uma família. Se abrir para todo mundo entrar, perde a privacidade, a paz e a segurança", afirma.
Critérios
Outro ponto de crítica é a forma de cálculo da cobrança, que inclui vias internas, áreas verdes e equipamentos urbanos (ELUPs). De acordo com o síndico do Quintas do Sol, condomínios que preservaram mais áreas podem ser mais onerados. "Quem respeitou os percentuais e manteve mais áreas pode pagar mais caro. No nosso caso, o valor pode até dobrar, porque temos entre 20% e 40% dessas áreas", calcula.
A síndica Liria Lis, do Condomínio Ouro Vermelho II, afirma que ainda há dúvidas sobre a aplicação da lei. "Existe uma preocupação significativa com a segurança e também com os custos. A adoção do modelo totalmente fechado pode gerar despesas elevadas, e o decreto ainda traz pontos que precisam ser melhor esclarecidos", afirma.
Segundo ela, uma estimativa inicial aponta impacto direto no orçamento dos moradores. "A previsão é de que seriam necessárias duas taxas ordinárias extras ao longo do ano para manter o condomínio fechado", explica.
Ela destaca que o tema está em análise. "Estamos avaliando, junto com outros síndicos e com apoio jurídico, para entender melhor os impactos. Por enquanto, seguimos com as regras atuais", diz. Também há mobilização entre gestores. "Há um movimento entre síndicos para questionar pontos da lei que ainda são considerados obscuros", afirma.
Procurado pela reportagem, o Sindicato dos Condomínios do Distrito Federal (Sindicondomínio-DF) informou que ainda não definiu uma posição oficial. "Estamos organizando um encontro com os síndicos para definir uma estratégia conjunta. Existem pontos que precisam ser ajustados, mas vamos consolidar esse posicionamento primeiro", adianta o presidente da entidade, Antonio Carlos Saraiva.
Escolha
A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) afirma que a cobrança não é automática e depende da escolha dos próprios moradores. Segundo o órgão, o pagamento ocorre apenas quando há opção pelo uso exclusivo dos espaços, como no caso dos loteamentos fechados.
O valor é calculado com base na extensão das áreas utilizadas, na proporção em relação à área privada e na região administrativa onde o condomínio está localizado, conforme parâmetros definidos no Decreto nº 48.416/2026.
A Seduh confirma que, quando não há pagamento, deve ser garantida a livre circulação de pedestres e veículos, ainda que com controle de acesso por identificação. Sobre a segurança, a pasta afirma que ela continua sendo responsabilidade do Estado, com atuação dos órgãos competentes em todo o território. Nos casos de acesso controlado, cabe aos condomínios estabelecer regras internas para organização da entrada de não moradores.
O órgão destaca, ainda, que a lei não é aplicada de forma automática. O número de condomínios impactados depende da análise individual de cada caso, considerando o estágio de regularização e a adesão dos moradores às modalidades previstas.
"A legislação se aplica a núcleos urbanos informais e a parcelamentos em processo de regularização, respeitando as especificidades jurídicas e urbanísticas de cada loteamento", informou a pasta. Apesar disso, as dúvidas sobre a aplicação prática da lei persistem, especialmente em relação aos valores finais, ao número de condomínios impactados e à forma de fiscalização.
Enquanto aguardam esses esclarecimentos, moradores e síndicos se veem diante de um dilema: arcar com custos elevados ou abrir mão da exclusividade no acesso, uma decisão que, para muitos, envolve não apenas dinheiro, mas a própria sensação de segurança.
Vicente Pires
O Governo do Distrito Federal tem defendido a regulamentação como parte de um esforço mais amplo de organização urbana e garantia de segurança jurídica. Em publicação nas redes sociais, a governadora Celina Leão destacou ações voltadas à regularização fundiária em regiões como Vicente Pires, com condições facilitadas para aquisição de lotes, prazos ampliados e período inicial sem juros.
Segundo ela, a iniciativa busca assegurar dignidade e estabilidade às famílias, com a entrega de escrituras e a consolidação do direito à moradia. A medida, de acordo com o Executivo, é acompanhada por órgãos de controle e integra uma política de transparência e ordenamento do território no DF.
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O que diz a lei
Lei Complementar nº 1.044/2025 (regulamentada em março de 2026)
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Cria regras para loteamentos fechados e de acesso controlado no DF
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Permite controle de entrada de pessoas e veículos
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Garante acesso a áreas públicas e serviços essenciais
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Autoriza regularização de muros, guaritas e cercamentos
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Exige estudos de impacto e aprovação urbanística
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Prevê multas e remoção de estruturas irregulares
Cobrança pelo uso de áreas públicas
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Aplicável aos loteamentos fechados
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Incide sobre vias internas, áreas verdes e ELUPs
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Valor definido conforme critérios do Decreto nº 48.416/2026
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Pode variar conforme tamanho da área e localização
Quem será afetado?
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Condomínios regularizados
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Em processo de regularização
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Núcleos urbanos informais passíveis de regularização
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No Ouro Vermelho II, moradores dizem que a liberação do acesso irá comprometer a segurança Foto: Fotos: Paulo Gontijo/CB/D.A Press -
Marta Maria de Oliveira, de 70 anos, conta que todos se conhecem, o que traz paz e tranquilidade Foto: Paulo Gontijo / CB Press
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Áreas internas, como quadras esportivas, poderiam ser usadas por não moradores Foto: Paulo Gontijo / CB Press
Paulo Gontijo
Jornalista e repórter da editoria de Cidades do Correio Braziliense. Atuou na comunicação interna do Banco do Brasil e integrou a equipe de Marcelo Tas, com interesse em narrativas humanizadas, acessibilidade e temas sociais.